WeWork拟以SPAC形式上市

WeWork是2010年代办公空间初创公司的先驱者,但2019年的IPO流产使其跌落凡尘,现在变成规模缩小且更精简的公司。2021年,WeWork拟通过SPAC再次发起上市冲击。

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WeWork是什么?

WeWork是总部在美国的商业房地产公司,主要为企业提供灵活的共享办公空间。该公司的很多客户是科技初创公司,但也越来越关注更大的企业客户。

该公司成立于2008年,当时创始人Adam Neumann 和 Miguel McKelvey发现了一个利基市场,即将经济危机造成的闲置建筑物与自由职业者和创办企业的个人之间的需求进行配对。

在出售同在共享办公空间的一项业务后,两人以公司33%的回报获得一家房地产开发商提供的1500万美元资金。在这个工作任务灵活、以聚焦社区的协作式办公室租赁潜力增长的时代,WeWork经过多轮巨额融资后快速成长。

但该公司在2018年亏损超过20亿美元,2019年的IPO计划因为估值过高以及公司的商业模式、企业治理与盈利能力缺失遭到质疑而夭折。WeWork最大的投资者软银出手控制局面,先是以17亿美元的价格将Neumann排除出董事会,后解雇2400名员工以削减成本、提高企业责任水平。

WeWork的盈利模式?

WeWork通过向规模不一的公司租赁办公空间赚钱。WeWork通常购买单层商业建筑后改造成一个个带有公共区域的较小办公室。

客户从单租办公桌椅的人士到拥有数百名员工的较大公司不一而足。最低基本会员费为每月45美元,加上每天最高50美元的办公桌椅租赁费用。根据2020年的价格,用户每月花费350美元就可以无所限制地使用共享空间。

WeWork是否具有盈利能力?

WeWork目前尚未盈利。继2018年亏损20亿美元之后,2019年的境况恶化,据报道亏损35亿美元。虽然对成本进行了大刀阔斧地削减(请看下文),疫情爆发导致对办公空间需求锐减,2020年的亏损金额与前两年相当。在一个办公租赁需求不确定的世界里,人们自然会对企业的未来生存能力产生疑问。

一种观点认为,在控制支出的过程中,WeWork更像是一家“普通的房地产公司”而不是以前可能定位的颠覆者,也可能需要比业已推出的盈利措施更为详细的计划,才能在新的上市中吸引到投资者。

WeWork的竞争者有哪些?

WeWork的竞争对手包括Regus这样的传统办公室租赁巨头,也包括社区创业中心。Regus在全球拥有的场所较多(截至2019年的数据为3000个),但WeWork所拥有的800个左右场所仍然大于竞品Spaces(400个)、Knotel(200个)和Impact Hub(100个)。

WeWork的企业战略?

WeWork如今的战略与营收快速成长期的战略迥异,一方面是因为封锁期间市场低迷,另一方面是扭转之前过度支出的习惯的需要。

公司如今的主要战略是全面削减成本:大规模裁员,企业文化也从流水席似的啤酒、招摇的品牌商品转变为类似于更明智、更功能性的企业。WeWork投身于积极的租赁重新谈判中,相比2019年折戟之前470亿美元左右估值时期精简许多,也平淡许多。

WeWork同样着眼于将客户群从小型初创公司转向规模较大的老牌公司,以获得更稳定、租赁期限更长的合约。但这样一来,公司就不得不在稳定性与最初主张的、振奋人心的某种灵活性之间取得平衡。

WeWork负责人有哪些?

如上所述,Neumann 和 McKelvey于2010年创办WeWork,不过前者在2019年由软银支付套现资金后不再涉足公司的业务。WeWork有多名关键人士将帮助公司成长并为SPAC IPO保驾护航(请看下文)。以下列出其中几位。

职位

姓名

首席执行官

Sandeep Mathrani

首席财务官

Benjamin Dunham

首席运营官

Shyam Gidumal

首席营销官

Roger Solé

工程总监

Herval Freire

高级经理人,产品运营

Florent Ferere

WeWork何时SPAC?

WeWork拟通过与一家名为BowX Acquisition的SPAC合并的方式上市。在此之前,WeWork在2019年的第一次IPO因为估值过高而流产。之后估值减少但依然过高。此后,经历了我们上文所述的软银接管、Neumann下台与大规模削减成本后,投资者担心公司的治理水平。

2021年交易的构成内容中,WeWork将取得13亿美元的现金,支持其未来成长计划,包括来自投资者的8亿美元和来自BowX的4.83亿美元。

如欲参与合并后的上市,投资者需要布局BowX而非WeWork。

2021年其它一些主要IPO的情况请单击此处

WeWork值多少钱?

BowX扣除WeWork债务后给出的估值为90亿美元,这个数字远低于WeWork2019年第一次试图IPO时令人咋舌的470亿美元估值。该公司几次值得一提的投资前估值分别为2013年C轮融资后的16亿美元、2015年E轮融资后的96亿美元、2016年F轮融资后的162亿美元。

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